Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) начнут действовать с августа и обяжут всех участников строительного сообщества в крае возводить вместе с жильем объекты образования. Вынужденная социальная ответственность может привести к серьезным проблемам даже у крупных застройщиков.

В Пермском крае сформировалась точка напряженности в строительной сфере, когда у региональных застройщиков, ведущих крупные строительные проекты, начались проблемы с вводом уже построенных объектов в эксплуатацию, а также отзыва уже полученных разрешений на строительство и блокировкой новых.

С жалобой на зампреда краевого правительства – главу минстроя Михаила Сюткина к губернатору Максиму Решетникову феврале этого года коллективно обратились ведущие местные застройщики - «ПЗСП», «СтройПанельКомплект», «Орсо Групп», «Сатурн-Р», «Пермглавснаб», «Мегаполис», «УралСервис», «Лифт-сервис», «ПанСити-групп», «Камская долина» и др. Девелоперы назвали Сюткина инициатором незаконных бюрократических препятствиях, которые начали чинить строителям чиновники.

В ответ Общественный совет при минстрое Пермского края сформулировал типовые ошибки и нарушения, которые допускают местные застройщики. В одном из пунктов было указано «строительство с нарушениями норм обеспеченности социальными объектами» – речь о школах и детских садах. Условием беспроблемной работы застройщиков стала необходимость возведения ими за свой счет таких объектов.

«Если на территории возводимого жилья не предусмотрено строительство объектов образования в рамках бюджетных адресно-инвестиционных программ (АИП), обязательство по их строительству должны взять на себя девелоперы. Если на этапе принятия решение о строительстве власть и застройщик не определяют источник, за счет которого обязательная государственная услуга дошкольного и школьного образования будет реализована, новое строительство на обусловленной территории невозможно. Считаем, что бизнес должен проявить социальную ответственность. Организациям в сфере строительства необходимо понимать, что будущее владельцы квартир хотят жить в комфортной среде. Близость детского сада и школы всегда учитывалась покупателями недвижимости. Очевидно, что объекты социальной инфраструктуры повышают капитализацию коммерческого проекта в целом, способствуют реализации квартир на рынке. Таким образом, если девелоперы вместе с домами обеспечат детей будущих новоселов образовательными учреждениями, это повысит привлекательность всего проекта, что пойдет на пользу как бизнесу, так и жителям микрорайона», - такова позиция краевого министерства строительства.

Застройщики начали обращаться в суды, параллельно сокращая реализуемые проекты. Это привело к снижению заработных плат, переводу производства на неполную рабочую неделю и, в конечном итоге, к снижению темпов строительства и удорожанию жилья. 

Весной этого года губернатор Максим Решетников объяснил, по каким правилам строительная отрасль региона будет жить дальше:

«Нужно очистить рынок от недобросовестных строительных компаний, которые, демпингуя, лишают других застройщиков прибыли, за счет которой можно было бы и развивать предприятия, создавать инфраструктуру, и формировать комфортную городскую среду».

По факту строителей поставили перед непростым выбором - либо они берут на себя обязательства по возведению социальной инфраструктуры за свой счет, либо из-за возникших проблем будут нести убытки или придут к банкротству.

Первым из крупных застройщиков на сделку пошел «Сатурн-Р», подписав соглашение с краевым правительством и пермской администрацией о строительстве за свой счет и передаче на баланс города детского сада на 75 мест и школы на 1225 мест в микрорайоне «Красные казармы». Вскоре власти объявили, что девелопер «смог устранить все замечания по проекту» и может приступать к дальнейшему возведению жилья.

Однако, как говорят эксперты рынка, возведение объектов социальной инфраструктуры просто будет заложено строителями в цену квадратного метра будущего жилья, которую заплатит конечный покупатель. Примечательно, что после подписания соглашения стоимость квадрата в новостройках «Красных казарм» увеличились на 5-6 тыс. рублей.

В целом, по мнению некоторых специалистов, застройщики готовы нести нагрузку по строительству социальной инфраструктуры, но, в то же время, они отмечают, что без законодательного урегулирования которых моментов эффективно решить эту проблему вряд ли удастся. В числе факторов, затрудняющих строительство объектов социальной сферы, эксперты называют отсутствие четкого механизма государственно-частного взаимодействия и недоработанность норм и правил застройки. Для крупного девелопера не составляет труда построить здание детского сада или школы, особенно, если осваивается довольно большая площадь земельного участка, а рядом нет образовательных учреждений, но ни один застройщик не хочет иметь такие объекты на своем балансе, однако механизм передачи пока не отрегулирован. Тут возможны несколько схем: застройщик дарит построенные объекты социальной инфраструктуры городу, или перечисляет деньги на эти цели министерству, которое само проводит конкурс и выбирает подрядчика на строительство, либо затем бюджет выкупает у застройщика возведенные школы или детсадов. Например, в Ленинградской области при комплексной застройке применяется схема, когда до 50% налогов, уплаченных застройщиком в местный бюджет, задействованы в выкупе построенных им социальных объектов.

Вопросы о выкупе детских садов недавно обсуждались и в гордуме Перми - вопреки заданному тренду депутаты решили приобрести здание дошкольного учреждения в микрорайоне Ива за четверть миллиарда рублей – в общей сложности 119,6 млн руб. из федерального бюджета, 84,2 млн руб. из городского и 44,2 млн руб. из краевого.

Механизм строительства и передачи городу объектов инфраструктуры может быть любым, но он должен быть законодательно утвержденным, прозрачным и одинаковым для всех – отмечают застройщики. Для девелоперов важно, чтобы затраты на социальны объекты можно было заложить в себестоимость возведения основного строительства. В противном случае это приведет к возможным банкротствам стабильно работающих предприятий и снижению налоговых поступлений в бюджет, потому что не каждый девелопер может себе позволить нести эту добровольно-принудительную социальную ответственность. Например, «СтройПанельКомплект» судится с департаментом градостроительства и архитектуры администрации Перми - застройщику не продлили договора аренды на земельный участок в микрорайоне Вышке-2 по причине его не соответствия нормам пожарной безопасности» и предложили построить пожарное депо самостоятельно. Компания не согласилась, поскольку эти расходы оказались непредвиденными – ранее проектная документация на планируемую девятиэтажку получила необходимое разрешение, а квартиры в еще не построенном доме уже проданы.

Также пермские застройщики выразили озабоченность, что насколько новые правила не будут едины для всех участников строительной индустрии Прикамья. Поводом для этого стала деятельность ижевского девелопера «Талан», которого связывают с экс-губернатором Чиркуновым. Возводя ЖК «Новый Центр» и «Доминант», застройщик не имеет никаких проблем, как и не получал никаких требований от краевого минстроя по обременению соцобъектами.

В пресс-службе министерства строительства и архитектуры Пермского края «Новостям Перми» ответили, что региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), разработанные Минстроем, с августа станут обязательным документом для всех участников строительного сообщества в крае. Сейчас же они носят рекомендательный характер. Следовательно, по соглашению, которое подписал «Сатурн-Р», застройщик фактически не несет никакой юридической ответственности даже за полное неисполнение соглашения. Министерство строительства осознает такой риск, как и риск сопряженных с соглашением возможных финансовых проблем застройщиков.

«Риск неисполнения кампанией своих обязательств в связи с банкротством существует всегда. Мы ценим позицию компании «Сатурн-Р», которая взяла на себя дополнительные социальные обязательства еще до момента утверждения РНГП как обязательного документа для всех участников строительного рынка», - отметило ведомство.

При этом министерство подчеркивает: сам Пермский край тоже взял на себя весомые обязательства по реализации приоритетных проектов строительства социальной инфраструктуры, сформированных в рамках адресно-инвестиционных программ. С 2017 по 2022 годы в регионе будет построено 27 школ и 26 детских садов, а в период с 2019 по 2023 годы - 27 объектов здравоохранения. Данные проекты получат и федеральное софинансирование   - по распоряжению правительства РФ регион получает на них 73% от стоимости, а из бюджета Пермского края тратятся остальные 27%. Объем субсидий, направляемых из федерального бюджета в Пермский край, на создание мест в школах на три года (2018-2020 годы), утвержден в размере почти 1,1 млрд руб., на создание мест в детских садах на 2018-2019 годы – млрд. руб.